Nueva York necesita construir 700,000 viviendas en una década: ¿es posible hacerlo y que sean asequibles?

¿Qué tan grave es la escasez de vivienda en la ciudad de Nueva York? Las autoridades municipales estiman que actualmente se necesitarían unas 290,000 viviendas nuevas para ofrecer un techo a todos, incluidas las personas sin hogar y aquellos que no viven independientemente; pero esa cifra aumenta constantemente.

A largo plazo, la ciudad de Nueva York necesitaría construir unas 700,000 viviendas en los próximos 10 años para resolver el problema, según el borrador de un informe de las autoridades municipales presentado ayer. El segundo gran reto paralelo es que esos nuevos hogares sean asequibles.

Alcanzar esa meta implicaría construir unas 70,000 viviendas nuevas anuales, cifra superior a la de cualquier otro año de los últimos 15, según estadísticas recopiladas por el Centro Furman de la Universidad de Nueva York (NYU), entidad que investiga políticas de vivienda y urbanismo. En cada uno de los últimos tres años se autorizó la construcción de menos de 18,000 unidades habitacionales, según datos del centro.

“Es una meta ambiciosa pero alcanzable, aunque no fácil de lograr”, afirmó a The New York Times Moses Gates, vicepresidente de vivienda y planificación vecinal de la Regional Plan Association (RPA), organización dedicada a la planificación urbana. Coordinar un aumento de tal magnitud en la construcción requeriría una combinación de “voluntad política realmente firme, una ejecución muy inteligente y algo de suerte”, resumió Gates. La ciudad necesitaría más promotores inmobiliarios, contratistas y trabajadores, así como prestamistas dispuestos a financiar esas obras.

La actual escasez de vivienda en la ciudad de Nueva York es una de las más graves jamás registradas, según el informe publicado el miércoles por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) y el Departamento de Planificación Urbana (DCP). Sólo alrededor del 1.5% de los apartamentos de alquiler están disponibles.

El reporte surgió en respuesta a una ley aprobada en 2023 que exige al gobierno municipal establecer objetivos quinquenales para el aumento del parque de viviendas, desglosados ​​por barrio. En primer lugar, los planificadores tuvieron que evaluar el déficit actual y proyectar su crecimiento futuro. Estimaron que la necesidad actual es de unas 290,000 viviendas y que esta cifra aumentará en unas 410,000 unidades.

El objetivo de este informe era evaluar las necesidades y diseñar una estrategia para satisfacerlas, repartiendo la carga de manera equitativa entre los cinco distritos de la ciudad y todos sus barrios. Llevar a cabo esa estrategia resultará mucho más complejo. Algunos expertos en vivienda se muestran escépticos ante la viabilidad de tal volumen de obra nueva, incluso teniendo en cuenta los $22,000 millones de dólares que el alcalde Zohran Mamdani se ha comprometido a invertir para añadir 200.000 viviendas asequibles.

En teoría la construcción aliviaría parte de la presión que provoca el aumento de los alquileres en NYC -la ciudad más cara del país-, aunque nadie garantiza que los precios vayan a bajar o a volverse repentinamente asequibles para todo aquel que desee vivir en la ciudad. Los alquileres medios se sitúan en máximos históricos: $5,000 dólares mensuales en Manhattan y unos $4,500 en Brooklyn.

La magnitud real del crecimiento demográfico de la ciudad es, naturalmente, una incógnita. Por tanto, cabe la posibilidad de que ni siquiera la ambiciosa estrategia planteada en el informe resulta eficiente.

Fuente: El Diario

El núcleo de esta estrategia es la idea de que la nueva vivienda debe distribuirse por toda la ciudad, en lugar de concentrarse únicamente en los vecindarios que han experimentado el crecimiento más rápido. Los planificadores clasificaron el crecimiento reciente de cada vecindario como “bajo, medio o rápido”, con el objetivo de lograr que aquellas zonas de bajo crecimiento contribuyan más de lo que lo han hecho hasta ahora.

El informe señala también algunas iniciativas que podrían ser necesarias para fomentar el desarrollo de viviendas para personas de bajos ingresos. Entre las propuestas figuran modificaciones a las normas de zonificación y la provisión de gran parte o la totalidad del financiamiento para desarrolladores.

Planes en marcha y en papel

Uno de las alternativas ya en marcha motivadas para paliar la crisis de techo es la conversión de oficinas en apartamentos, modalidad impulsada por el trabajo remoto que impuso la pandemia y luego se hizo costumbre. La alcaldía de Nueva York ha impulsado estas iniciativas, ofreciendo incentivos fiscales para transformar torres de oficinas desocupadas en espacios habitables.

Nueva York es la ciudad con el mayor número de conversiones de antiguos edificios de oficinas en EE.UU., con un total de 16,358 unidades de alquiler en su cartera de proyectos pendientes, según estimaciones de abril de este año. Le siguen Washington D.C. (8,479 unidades), Chicago (4,360) y Los Ángeles (4,340).

No obstante, estos proyectos suelen requerir importantes obras estructurales, de fontanería, mecánicas y de rediseño, lo que puede hacer que la iniciativa sea más compleja que construir viviendas nuevas desde cero. Así lo confirmó el 7 de julio el hundimiento detectado en la ex Torre Pfizer, lo que llevó a la alcaldía a reforzar las supervisiones allí y en proyectos similares.

A pesar del creciente interés, muchas conversiones de oficinas en apartamentos tardan varios años en completarse. Más preocupante aún es que estas “nuevas” viviendas no necesariamente terminan siendo alquileres baratos. Por ejemplo, en 90/100 John St., un edificio ya reformado, los apartamentos tipo estudio cuestan al momento a partir de $4,000 dólares al mes; e igualmente en 55 Broad St., torre transformada también en el Distrito Financiero. Otros proyectos de conversión en Manhattan incluyen 25 Water Street (1,263 apartamentos), 222 Broadway (800 apartamentos), 650 First Ave. y 980 Sixth Ave.

Además, en febrero Mamdani visitó por segunda vez a Donald Trump en la Casa Blanca, en esa ocasión “para proponer una inversión histórica en viviendas asequibles en Sunnyside Yard (Queens), sede del patio ferroviario más activo de Norteamérica. La propuesta representa una oportunidad única para afrontar la crisis de vivienda de la ciudad a la escala que exige”, señaló un comunicado de la alcaldía.

El mes pasado un grupo de propietarios de edificios presentó una demanda contra la Junta de Directrices de Alquileres (Rent Guidelines Board, RGB) en el marco de la disputa sobre la congelación de rentas controladas en la ciudad de Nueva York. La demanda alega que la Junta está compuesta mayoritariamente por partidarios del alcalde Mamdani y que se basó en datos manipulados a “su gusto”, siguiendo su promesa electoral de vivienda asequible.

Para denunciar un caso de discriminación de vivienda o hacer alguna consulta sobre ese tema puede visitar esta página de la Defensoría Pública de NYC.

Fuente: El Diario